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看台北市的房子,最痛苦的就是價格...
價格高就算了,還有屋主會用『未來會做都市更新』,所以說價格要拉很高...

到底都市更新對房屋的價格有沒有影響?

這要分成兩部分.

第一部分:建商與住戶的合資改建

我們這樣說好了,目前 鋼筋混凝土 的大樓建築年限大約在 50 年~ 60 年左右
加強磚造的大概在 50年左右(這是根據銀行貸款時,他們推算的資料... 不是真正的年限)

以台北市來說,在大安區和松山區,我看到的中古屋屋齡
加強磚造的房子目前大約在 30~40 年上下
鋼筋混凝土的大部分在 20~30 年上下

這代表就算你現在買一個房子(2009 年)
最快也要等到 10年左右才會超過房屋的屋齡上限,才有可能會開始有改建的機會。
但是超過屋齡上限這個房子一定會拆掉重蓋嗎?答案是... No ...

除非屋主聯合,一起找建商談,否則在目前台北市地價那麼高的狀況
建商改建房屋不一定划算
所以建商為什麼拼命找三峽, 土城, 淡水這邊?
如果市區土地真的那麼值錢,建商應該是最快掌握的!
當建商都不願意合資改建,就代表他們無利可圖,所以不願意囉!

其實,房屋改建並沒有那麼容易。要找到適合的腹地就不容易了!
建商也要賺錢,所以一定要找足夠大的地,配合政府對容積率的開放才有可能
SOGO 復興館旁邊那塊基地,從我念書到現在都已經放了二十多年了!還不是沒拆?

另外,審核並不是那麼容易通過的。不相信嗎?
易而安不動產提供的都市更新資料
這是建商的資料,民國97年申請了 88件,核定通過 20 件
如果你仔細看,91~97 年,核定通過的件數最多只佔 1/4, 改建?沒那麼容易啦!

如果屋主說什麼這邊可能會重建,聽聽就好...
建商談重建到開始建,誰知道要等多久?
(老家那邊在 20 年前就有建商來談了,談到現在還不是一個屁...)


第二部分:周邊環境都市更新對房價的影響

最近有一堆建商利用媒體打廣告,拼命的要拉高房價
最大的新聞當然就是內湖線啦!
剛開始不是說什麼那邊套房價格狂飆嗎?
現在呢?開始露出原形啦!

其實以捷運通過的部分看房價好了!
除非這條捷運是『地下』的,不然『高架路線』的房價,通常在通車後反而是下跌
(靠內側的可能還好,但是也沒地下化的漲那麼高)
最主要的一點,高架的捷運跟高架橋一樣,在風水上算是一種煞氣
很多人根本不看這種房子,連看都不看,房價是漲給誰買?
(不過地下捷運的站漲價是還有一些道理... 興安國宅聽說已經漲到一坪50, 夠扯了吧!?)

這還是已經蓋出來的喔!
規劃中的呢?

很多人說遠雄大巨蛋蓋好後周邊會漲, 也有很多人說南港展覽館一通,那邊還會漲
真是奇怪... 如果真的會漲那麼快
看的準的建商早就在附近圈地了!

不信嗎?光復南路/市民大道口不是有一間麗寶的?

建商才不會那麼笨!既然會漲,那他一定是直接圈地來賣,幹嘛跟住戶談改建?
浪費時間又賺不多!

我遇過一個屋主,拼命的說什麼大巨蛋蓋好後,華視那邊會狂漲,還會都市更新
還說什麼光復南路下面有捷運,還會再漲(規劃路線有... 何時開工?未知...)

我只能說,這種房子就等著讓別人來接手,我沒那種福份.
要等那邊都市更新?現在要額外準備的錢,很可能已經可以在股市上翻幾倍回來了
(100 萬在台灣股市好好做個 10 年,你覺得會賺多少?)

台北市目前在炒作幾個開發案,附近的中古屋房價也水漲船高
繼續漲吧!漲的越高,以後改建的機會越低...
建商蓋一個房子,毛利大約都有三成以上(看看股市裡面,那些建商的財務報表)
如果我是建商,我寧願養地蓋房子,我也不願意花時間去溝通都市更新(除非是住戶自己找上門)

台北市到目前為止更新成功的,好幾間都是爛尾樓... 住戶到最後受不了,建商以『暴利』承接.

別再被房仲還有投資客牽著鼻子走了!
慢慢看,仔細挑,用力殺...
台北市的房價是高一些沒錯,但是有沒有那麼多題材支撐?再看看吧!
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